Перепланировка квартиры в 2026: что согласовать, что нельзя трогать и сколько это стоит

Объединить кухню с гостиной, расширить санузел, убрать перегородку между комнатой и коридором — задумки понятные, но вокруг них столько разговоров про жилищную инспекцию и штрафы, что ремонт откладывается на годы. Бывает и обратная ситуация: квартиру купили, а при продаже выяснилась несогласованная перепланировка от прошлых хозяев — банк не одобряет ипотеку покупателю, и тот просит скидку. Разберём по пунктам, что можно делать без согласования, что нужно согласовать, что запрещено совсем — и сколько всё это стоит в 2026 году.

Перепланировка и переустройство — это разные работы

От формулировки зависит список документов. Переустройство — это всё, что связано с инженерией: перенос труб, замена газовой плиты на электрическую, новые сети. Перепланировка меняет геометрию квартиры: стены, проёмы, границы комнат. Согласовать придётся и то и другое, но документы нужны разные. Поэтому сначала ответьте себе: что именно вы хотите изменить?

Что можно, что нужно согласовать, что запрещено

Можно без согласования:

• косметический ремонт: обои, покраска, плитка, напольное покрытие;
• замена дверей и окон без изменения проёмов;
• сантехника на прежние места без переноса труб;
• встроенные шкафы и антресоли.

Нужно согласовать:

• демонтаж и возведение перегородок, даже лёгких;
• изменение границ комнат;
• перенос ванной, туалета или кухни на новое место;
• новые проёмы в стенах и перекрытиях.

Запрещено всегда:

• трогать несущие стены, в том числе штробить и делать проёмы;
• размещать ванную, туалет или кухню над жилыми комнатами соседей;
• объединять кухню с газовой плитой с жилой комнатой без двери;
• вмешиваться в общедомовую вентиляцию;
• выносить радиаторы на балкон.

Как согласовать перепланировку в 2026 году

В 2026 году процедура стала проще, но порядок шагов менять нельзя.

1. Подготовьте документы. Их делает организация с допуском СРО: для несложных изменений хватит эскиза, для остальных нужен проект перепланировки. Если затронуты несущие стены, заключение о безопасности выдаёт автор проекта дома — это отдельная и заметная строка расходов.
2. Подайте заявление через МФЦ или Госуслуги. В Москве — только онлайн на mos.ru: у города своя жилищная инспекция.
3. Дождитесь решения. Обычно от 10 до 45 дней, зависит от региона и сложности.
4. Делайте ремонт строго по проекту. Самовольно отступили — придётся согласовывать заново.
5. Пригласите комиссию после ремонта. Она подпишет акт о завершённой перепланировке.
6. Обновите документы на квартиру. Техпаспорт БТИ больше не оформляют: вместо него кадастровый инженер готовит техплан, а данные в Росреестр инспекция передаёт сама.

Сколько стоит согласование

Согласование в инспекции — без госпошлины. Платить нужно за документы, без которых заявление не примут:

• эскиз для простой перепланировки — примерно 8–20 тысяч рублей;
• проект перепланировки — примерно 15–60 тысяч;
• техзаключение (если не тронуты несущие стены) — 10–35 тысяч;
• если тронуты несущие стены — 50–150 тысяч: заключение выдаёт автор проекта дома, поэтому дороже рынка;
• техплан кадастрового инженера в конце — ещё 10–25 тысяч;
• узаконить уже сделанную перепланировку — в среднем на 20–30% дороже, чем согласовать заранее.

Не хотите разбираться самостоятельно — есть согласование «под ключ»: в Москве от 80–120 тысяч рублей, в регионах — от 26 тысяч. Но у разных подрядчиков «под ключ» означает разный набор работ: у одного это только проект, у другого — весь цикл до обновлённой выписки из ЕГРН. Пока состав работ не расписан по пунктам, сравнивать два предложения бессмысленно.

Сравнить предложения удобно на платформе ВПРОЕКТЕ: разместите заказ — отклики с ценами и составом работ пришлют проверенные исполнители, останется выбрать подходящие условия.

И не путайте проект для инспекции с дизайн-проектом для себя — это разные документы, первый не заменяет второй.

Если перепланировка уже сделана без согласования

Штраф для физлиц небольшой — 2 000–2 500 рублей. Настоящие потери в другом:

• предписание вернуть всё как было — за ваш счёт;
• банк не одобрит ипотеку покупателю — сделка сорвётся или цена упадёт;
• суд, если инспекция дойдёт до иска.

Поэтому если купили квартиру с «сюрпризом» — сначала узаконьте перепланировку, потом продавайте.

Как подобрать исполнителя и не переплатить

Главное правило: согласуйте всё до ремонта. Узаконивать уже сделанное всегда дороже. С исполнителем договоритесь об оплате по этапам или после приёмки — это нормальная практика, зафиксируйте её в договоре.

Подобрать исполнителя и сравнить условия можно на платформе ВПРОЕКТЕ. Размещение заказа без оплаты, отклики с ценами пришлют проверенные исполнители — с верификацией, портфолио и отзывами. Состав работ в заказе фиксируется по пунктам, так что отклики сопоставимы. Перед стартом пригодится наш материал о том, как выбрать подрядчика для ремонта.

Если статья пригодилась — поделитесь ею с тем, кто сейчас решает, ломать или согласовывать.

Планируете перепланировку? Зарегистрируйтесь заказчиком и разместите заказ на платформе ВПРОЕКТЕ.

Делаете перепланировки профессионально? Создайте профиль исполнителя на платформе ВПРОЕКТЕ.